Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, obwohl eine Person dort weiterhin wohnen darf, ist möglich, erfordert aber sorgfältige Vorbereitung. Ein lebenslanges Wohnrecht entsteht häufig im Rahmen einer vorweggenommenen Erbschaft, wenn Eltern die Immobilie übertragen und sich die Nutzung sichern. Auch bei Immobilienverrentungen oder familiären Vereinbarungen spielt dieses Recht eine Rolle. Für Verkäufer bedeutet das: Die Immobilie bleibt handelbar, aber der Wert, die Zielgruppe und die Vertragsgestaltung verändern sich deutlich.
Wie sich ein Wohnrecht auf den Wert einer Immobilie auswirkt
Ein im Grundbuch verankertes Wohnrecht kann den Verkaufspreis einer Immobilie beeinflussen, da es die Nutzungsmöglichkeiten für Käufer einschränkt. „Zunächst wird der unbelastete Wert der Immobilie ermittelt“, erläutert Thomas Stahr, Geschäftsführer von Thomas Stahr Immobilien in Augsburg. „Anschließend wird der Kapitalwert des Wohnrechts abgezogen.“ Hierbei wird betrachtet, welche marktübliche Miete für die Räume möglich wäre und wie lange das Wohnrecht bestehen bleibt.
Bei einem lebenslangen Wohnrecht wird auch die Lebenserwartung der berechtigten Person berücksichtigt. „Je jünger die Person und je umfassender das Wohnrecht, desto größer der Wertabzug“, erklärt Stahr weiter. Es ist wichtig, zwischen Wohnrecht und Nießbrauch zu unterscheiden. Während das Wohnrecht meist auf die persönliche Nutzung beschränkt ist, kann Nießbrauch auch Einkünfte aus Vermietung einschließen.
Welche Käufer sich für eine Immobilie mit Wohnrecht interessieren
Nicht jeder potenzielle Käufer sieht in einer Immobilie mit Wohnrecht eine attraktive Investition. „Wer sofort einziehen oder Mieteinnahmen generieren möchte, passt oft nicht zu solchen Objekten“, so Stahr. Dagegen könnten langfristig orientierte Investoren oder Kapitalanleger, die einen reduzierten Kaufpreis akzeptieren, Interesse zeigen.
Auch Personen aus dem familiären Umfeld oder erfahrene Investoren in speziellen Vertragsformen können infrage kommen. Eine offene Kommunikation ist entscheidend. „Das Wohnrecht sollte klar und verständlich präsentiert werden, um realistische Erwartungen zu schaffen“, betont Stahr.
Die Bedeutung eines präzisen Kaufvertrags
Beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht sind klare Vertragsregelungen entscheidend. „Der Kaufvertrag muss genau festlegen, welche Räume genutzt werden dürfen und wie mit Gemeinschaftsflächen, laufenden Kosten und Instandhaltung umgegangen wird“, sagt Stahr. Ein gründlicher Blick ins Grundbuch ist ebenso wichtig, um zu klären, ob das Wohnrecht bestehen bleibt oder gelöscht werden kann. Käufer benötigen Planungssicherheit, während Verkäufer rechtlich abgesichert sein müssen. „Eine enge Zusammenarbeit zwischen Notar, Gutachter und Makler ist unerlässlich“, fügt Stahr hinzu.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT
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