Eine neue Wohnung oder ein neues Haus direkt vom Bauträger zu erwerben, wirkt auf den ersten Blick komfortabel: Grundstück, Planung und Bauleistung kommen aus einer Hand. Gerade beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie entstehen jedoch besondere Risiken. Entscheidend ist deshalb, dass Vertrag, Baubeschreibung, Zahlungsplan und Abnahme klar geregelt sind und Käufer wissen, welche Unterlagen sie vor der Unterschrift prüfen sollten.
Essenzielle Inhalte im Vertrag und in der Baubeschreibung
Der notarielle Vertrag mit dem Bauträger ist das Fundament für den gesamten Erwerb. Er sollte klare Informationen über das Grundstück oder den Miteigentumsanteil, die versprochene Bauleistung, den Fertigstellungstermin sowie eventuelle Konsequenzen bei Verzögerungen enthalten. Besonders bedeutend ist eine präzise Baubeschreibung. „Es ist entscheidend, dass Materialien, Ausstattungsstandard, Wohnfläche, energetische Merkmale, Außenanlagen, Stellplätze und Sonderwünsche nicht nur in Verkaufsbroschüren, sondern verbindlich in den Vertragsdokumenten verankert sind,“ erklärt Thomas Stahr, Geschäftsführer von Thomas Stahr Immobilien in Augsburg.
Käufer sollten ebenfalls sicherstellen, dass Pläne, Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Genehmigungen Teil des Vertrags werden. „Mündliche Zusicherungen sind schwer nachweisbar, daher sind schriftliche Vereinbarungen für Änderungen während der Bauphase unverzichtbar,“ so Stahr weiter. Diese Vereinbarungen sollten auch Auswirkungen auf den Fertigstellungstermin und mögliche Mehrkosten berücksichtigen.
Sicherer Zahlungsablauf durch Ratenzahlung
Bei einem Bauträgervertrag erfolgt die Bezahlung des Kaufpreises in der Regel nicht im Voraus. Laut der Makler- und Bauträgerverordnung sind Zahlungen an den Bauträger erst nach Erfüllung bestimmter rechtlicher Voraussetzungen zulässig. Dazu zählen ein wirksamer Vertrag, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die gesicherte Freistellung von nicht übernommenen Grundpfandrechten. „Ratenzahlungen werden in der Regel in bis zu sieben Teilbeträgen aufgeteilt und orientieren sich am tatsächlichen Baufortschritt,“ erklärt Thomas Stahr.
Vor jeder Zahlung sollte überprüft werden, ob der entsprechende Bauabschnitt tatsächlich abgeschlossen ist. „Bei Unsicherheiten kann eine unabhängige bautechnische Überprüfung wertvolle Unterstützung bieten,“ empfiehlt Stahr. Zudem sollten Sonderwünsche klar vereinbart sein und nicht auf zukünftige Baufortschritte angerechnet werden.
Effektiver Umgang mit Abnahme, Mängeln und Gewährleistung
Durch die Abnahme wird bestätigt, dass die erbrachte Leistung den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Gleichzeitig beginnt bei einem Bauwerk die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche. „Eine gründliche Prüfung der Immobilie vor der Abnahme ist unerlässlich,“ betont Stahr. Mängel sollten detailliert mit einer Frist zur Beseitigung und gegebenenfalls mit Fotos in einem schriftlichen Protokoll festgehalten werden.
Gravierende Mängel können eine Abnahme verhindern. Bei kleineren Beanstandungen sollten Käufer ihre Rechte ausdrücklich vorbehalten und die Schlusszahlung nicht vorschnell freigeben. „Eine sachkundige Begleitung kann helfen, erkennbare Mängel nicht zu übersehen oder ungenau zu dokumentieren,“ fügt Stahr hinzu.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT
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