Wer den Kauf einer Immobilie über ein Darlehen finanziert, begegnet früher oder später dem Begriff Grundschuld. Für viele Käufer wirkt dieser zunächst sehr juristisch. Tatsächlich handelt es sich jedoch um einen ganz normalen Bestandteil vieler Immobilienfinanzierungen. Die Grundschuld wird in der Regel zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen und dient ihr als Sicherheit für das gewährte Darlehen. Die rechtlichen Grundlagen finden sich in den §§ 1191 ff. BGB.
Wichtig ist dabei: Durch die Eintragung der Grundschuld wird die Bank nicht zur Eigentümerin der Immobilie. Das Eigentum verbleibt beim Käufer. Die Bank erhält jedoch ein sogenanntes dingliches Sicherungsrecht. Wird das Darlehen nicht vertragsgemäß zurückgezahlt, kann die Grundschuld im äußersten Fall die Grundlage dafür bilden, die Immobilie zu verwerten. Genau deshalb ist sie bei der Finanzierung von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken von großer Bedeutung.
Warum Banken eine Grundschuld verlangen
Immobiliendarlehen haben häufig hohe Finanzierungssummen und lange Laufzeiten. Banken möchten deshalb sicherstellen, dass ihre Forderungen auch dann abgesichert sind, wenn es zu Zahlungsausfällen kommt. In der Praxis geschieht das meist über die Bestellung einer Grundschuld.
Dafür stellt die finanzierende Bank die benötigten Unterlagen zur Verfügung. Die erforderlichen Erklärungen werden anschließend notariell beurkundet oder beglaubigt. Danach veranlasst der Notar die Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt. Mit der Eintragung erhält die Bank die vorgesehene dingliche Sicherheit an der Immobilie.
Eine Besonderheit der Grundschuld besteht darin, dass sie rechtlich nicht automatisch an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt ist. Diese Flexibilität ist einer der Gründe, weshalb sie sich in der Finanzierungspraxis durchgesetzt hat. Auch wenn ein Kredit vollständig zurückgezahlt wurde, kann die eingetragene Grundschuld zunächst bestehen bleiben. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sie sich später beispielsweise für eine Anschlussfinanzierung oder ein neues Darlehen weiterverwenden.
Soll die Grundschuld nach Rückzahlung des Kredits aus dem Grundbuch entfernt werden, ist eine Löschung möglich. Hierfür wird in der Regel eine Löschungsbewilligung der Bank benötigt. Erst mit dieser Erklärung kann die Löschung über den Notar und das Grundbuchamt veranlasst werden.
So wird eine Grundschuld eingetragen
Ist die Finanzierung einer Immobilie geklärt, erhält der Käufer von seiner Bank üblicherweise die Unterlagen zur Grundschuldbestellung. Diese werden dem Notar zur Vorbereitung des entsprechenden Termins übermittelt.
Beim Notartermin werden die mit der Grundschuld verbundenen Erklärungen und rechtlichen Folgen erläutert. Anschließend unterzeichnet der Käufer die notwendigen Dokumente. Der Notar reicht diese beim Grundbuchamt ein und beantragt die Eintragung der Grundschuld.
Die Auszahlung des Immobilienkredits erfolgt häufig erst dann, wenn die von der Bank verlangten Sicherheiten vorliegen. Dazu kann insbesondere die Eintragung der Grundschuld oder eine entsprechende Absicherung des Eintragungsverfahrens gehören. Die Grundschuldbestellung ist deshalb eng mit dem zeitlichen Ablauf der Kaufpreisfinanzierung verbunden.
Welche Kosten entstehen durch eine Grundschuld?
Die Bestellung einer Grundschuld verursacht zusätzliche Kosten. Gebühren fallen insbesondere für die Tätigkeit des Notars sowie für die Eintragung beim Grundbuchamt an.
Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt unter anderem von der Höhe der einzutragenden Grundschuld ab. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und gehören zu den typischen Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung. Käufer sollten sie daher bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigen und nicht ausschließlich mit Kaufpreis, Grunderwerbsteuer oder anderen Erwerbsnebenkosten kalkulieren.
Weshalb die Grundschuld für Immobilienkäufer relevant ist
Auch wenn die Grundschuld auf den ersten Blick wie ein rein juristisches Detail erscheinen mag, ist sie für viele Immobilienfinanzierungen unverzichtbar. Ohne eine entsprechende Absicherung wären zahlreiche Banken nicht bereit, Darlehen in der benötigten Höhe für einen Immobilienkauf bereitzustellen.
Gleichzeitig sorgt die notarielle Abwicklung dafür, dass die Bestellung der Grundschuld rechtssicher erfolgt und Käufer über die Bedeutung ihrer Erklärungen informiert werden. Damit bildet die Grundschuld eine wichtige Verbindung zwischen Immobilienkauf, Finanzierung und Grundbuch.
Wer eine Immobilie erwerben oder verkaufen möchte, profitiert deshalb davon, die Grundzüge dieses Sicherungsinstruments bereits frühzeitig zu kennen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann den Ablauf einer Finanzierung im Gesamtprozess einordnen und erste Orientierung zu typischen Nebenkosten und einzelnen Schritten geben. Für die konkrete Finanzierung und die rechtliche Gestaltung der Grundschuld bleiben jedoch die finanzierende Bank und der Notar die entscheidenden Ansprechpartner.
Finanzierung und Immobilienkauf richtig einordnen
Eine gut vorbereitete Finanzierung schafft Sicherheit im gesamten Kaufprozess. Wer frühzeitig versteht, welche Rolle die Grundschuld dabei spielt und welche Kosten sowie Abläufe damit verbunden sind, kann die nächsten Schritte besser planen.
Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und haben Fragen zum Ablauf? Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie gerne bei der Orientierung rund um Ihren Immobilienprozess.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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