Für viele Käufer und Verkäufer ist der Notartermin einer der wichtigsten Schritte beim Immobiliengeschäft. Spätestens dort wird aus der bisherigen Kaufabsicht ein rechtlich verbindlicher Vertrag. Gerade wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft oder verkauft, fragt sich deshalb häufig, was beim Notar eigentlich passiert, welche Unterlagen wichtig sind und worauf man während des Termins achten sollte.
Bei Grundstücks- und Immobilienkäufen ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar sorgt dafür, dass die Vereinbarungen rechtlich korrekt festgehalten werden, erläutert den Vertrag und begleitet anschließend auch die weitere Abwicklung. Käufer und Verkäufer sollten den Termin deshalb nicht als reine Formalität betrachten, sondern als wichtigen Bestandteil eines sicheren Immobiliengeschäfts.
Was passiert vor dem eigentlichen Notartermin?
Bevor Käufer und Verkäufer gemeinsam beim Notar sitzen, sind die wesentlichen Punkte des Immobiliengeschäfts meist bereits abgestimmt. Dazu gehören insbesondere der Kaufpreis, das Kaufobjekt, der gewünschte Übergabezeitpunkt und besondere Vereinbarungen zwischen den Parteien.
Auf dieser Grundlage erstellt der Notar den Entwurf des Kaufvertrags. Dabei prüft er, wie die Vereinbarungen rechtlich umgesetzt werden können, und berücksichtigt den vorhandenen Grundbuchstand. Der Vertragsentwurf wird den Beteiligten vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung gestellt, damit sie ihn in Ruhe prüfen können.
Käufer und Verkäufer sollten diese Gelegenheit nutzen. Unklare Formulierungen, Fragen zum Übergabetermin oder zu einzelnen Vertragsbedingungen lassen sich bereits im Vorfeld oder spätestens während des Notartermins ansprechen. Gerade bei einem Immobilienkauf gilt: Unterschrieben werden sollte erst, wenn der Inhalt verstanden wurde und alle wesentlichen Fragen geklärt sind.
Wie läuft die Beurkundung beim Notar ab?
Während des Termins wird der vollständige Kaufvertrag vom Notar vorgelesen. Das mag auf den ersten Blick ungewöhnlich erscheinen, erfüllt aber einen wichtigen Zweck. Alle Beteiligten sollen den gesamten Vertragsinhalt nochmals hören und Gelegenheit haben, Fragen zu einzelnen Regelungen zu stellen.
Der Notar erläutert dabei die rechtliche Bedeutung der Vereinbarungen und erklärt den weiteren Ablauf. Sind Änderungen oder Ergänzungen erforderlich, können diese grundsätzlich noch während des Termins in den Vertrag aufgenommen werden. Erst wenn alle offenen Punkte geklärt sind, wird die Urkunde von den Vertragsparteien und dem Notar unterzeichnet.
Mit der Unterzeichnung wird der Kaufvertrag für Käufer und Verkäufer grundsätzlich verbindlich. Deshalb ist der Notartermin nicht der richtige Moment, um wichtige wirtschaftliche Fragen erstmals zu überdenken. Themen wie Kaufpreis, Finanzierung oder der tatsächliche Zustand der Immobilie sollten bereits vorher sorgfältig geprüft worden sein.
Welche Aufgabe hat der Notar beim Immobilienkauf?
Der Notar ist weder Vertreter des Käufers noch des Verkäufers. Seine Aufgabe besteht darin, das Rechtsgeschäft neutral zu begleiten und für eine rechtssichere Gestaltung und Abwicklung zu sorgen.
Ein besonders wichtiger Punkt ist der sichere Austausch von Kaufpreis und Eigentum. Der Käufer soll den Kaufpreis grundsätzlich erst dann zahlen, wenn ausreichend gesichert ist, dass er das vereinbarte Eigentum erhalten kann. Gleichzeitig soll der Verkäufer sein Eigentum nicht verlieren, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.
Nicht zu den Aufgaben des Notars gehört dagegen die wirtschaftliche Beurteilung des Kaufpreises. Ob eine Immobilie ihren Preis tatsächlich wert ist oder ob der Kauf wirtschaftlich sinnvoll erscheint, muss der Käufer selbst beziehungsweise gemeinsam mit entsprechenden Immobilien- und Finanzierungsexperten beurteilen.
Was geschieht nach der Unterschrift?
Mit dem Ende des Notartermins ist die Arbeit des Notars noch lange nicht abgeschlossen. Nach der Beurkundung beginnt die eigentliche Abwicklung des Kaufvertrags.
Der Notar veranlasst unter anderem die erforderlichen Schritte beim Grundbuchamt und kümmert sich darum, dass die Voraussetzungen für einen sicheren Eigentumsübergang geschaffen werden. Dazu gehört regelmäßig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Sie sichert dessen Anspruch auf die spätere Übertragung des Eigentums.
Sind noch Belastungen im Grundbuch eingetragen, die der Käufer nicht übernehmen soll, müssen außerdem die notwendigen Unterlagen für deren Löschung vorliegen. Je nach Kaufvertrag können weitere Genehmigungen oder Erklärungen erforderlich sein.
Wann muss der Kaufpreis bezahlt werden?
Der Kaufpreis wird üblicherweise nicht unmittelbar nach dem Notartermin überwiesen. Zunächst müssen die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sein.
Dazu gehört regelmäßig, dass die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen wurde, notwendige Genehmigungen vorliegen und die Löschung nicht zu übernehmender Belastungen gesichert ist. Auch ein gegebenenfalls bestehendes gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde muss entsprechend berücksichtigt werden.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, informiert der Notar die Beteiligten mit der sogenannten Fälligkeitsmitteilung. Erst danach sollte der Käufer den Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Vorgaben überweisen.
Wann wird der Käufer tatsächlich Eigentümer?
Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass der Käufer bereits mit seiner Unterschrift unter dem Kaufvertrag Eigentümer der Immobilie wird. Tatsächlich erfolgt der rechtliche Eigentumswechsel erst später.
Nach Zahlung des Kaufpreises und Erfüllung der weiteren Voraussetzungen veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Auch die Grunderwerbsteuer spielt dabei eine Rolle, denn für die Umschreibung wird grundsätzlich die entsprechende Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts benötigt.
Erst wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist der Eigentumswechsel vollständig vollzogen. Besitzübergabe und Eigentumsumschreibung können dabei zu unterschiedlichen Zeitpunkten stattfinden, je nachdem, was im Kaufvertrag vereinbart wurde.
Gute Vorbereitung macht den Notartermin deutlich entspannter
Der Notartermin ist ein entscheidender Schritt beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, muss aber keine komplizierte Angelegenheit sein. Wer den Vertragsentwurf vorher aufmerksam liest, offene Fragen rechtzeitig klärt und den Ablauf kennt, kann dem Termin gut vorbereitet entgegensehen.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann Käufer und Verkäufer bereits vor der Beurkundung dabei unterstützen, wichtige Informationen und Unterlagen zusammenzuführen und den organisatorischen Ablauf des Immobiliengeschäfts zu koordinieren. Für die rechtliche Gestaltung und Durchführung des Kaufvertrags bleibt der Notar der zentrale Ansprechpartner.
Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und möchten gut vorbereitet in den Notartermin gehen? Sprechen Sie uns an – wir begleiten Sie gerne durch den gesamten Verkaufs- oder Kaufprozess.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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