Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, kommt am Notar nicht vorbei. Ein Grundstückskaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Für Käufer gehören die damit verbundenen Gebühren daher zu den typischen Erwerbsnebenkosten. Wie hoch sie ausfallen, hängt jedoch nicht von frei vereinbarten Honoraren ab, sondern von gesetzlichen Vorgaben und dem jeweiligen Geschäftswert.

Notarkosten sollten deshalb bereits bei der finanziellen Planung des Immobilienkaufs berücksichtigt werden. Neben der Beurkundung des Kaufvertrags können weitere Kosten entstehen, beispielsweise für die Abwicklung des Vertrags, Eintragungen im Grundbuch oder eine im Rahmen der Finanzierung benötigte Grundschuld.

Warum der Notar beim Immobilienkauf notwendig ist

Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks unterscheidet sich rechtlich von vielen anderen Kaufgeschäften. Nach § 311b BGB muss ein Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, notariell beurkundet werden. Ein privater schriftlicher Vertrag allein genügt daher nicht.

Der Notar übernimmt dabei weit mehr als das Vorlesen und Beurkunden des Kaufvertrags. Er begleitet die rechtliche Abwicklung der Immobilientransaktion, prüft im Zusammenhang mit der Beurkundung den Grundbuchstand und sorgt dafür, dass die erforderlichen Erklärungen und Anträge vorbereitet und weitergeleitet werden. Die Eigentumsübertragung selbst setzt schließlich auch die entsprechende Eintragung im Grundbuch voraus.

Damit trägt das notarielle Verfahren wesentlich dazu bei, Käufer und Verkäufer rechtlich abzusichern und den Eigentumswechsel geordnet durchzuführen.

Wie sich die Höhe der Notarkosten berechnet

Notare legen ihre Gebühren nicht individuell fest. Die Kosten sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, geregelt. Für dieselbe notarielle Tätigkeit gelten daher grundsätzlich dieselben gesetzlichen Gebührensätze.

Die konkrete Höhe richtet sich in vielen Fällen nach dem sogenannten Geschäftswert. Beim Immobilienkauf orientiert sich dieser regelmäßig am Wert des jeweiligen Rechtsgeschäfts beziehungsweise am Kaufpreis. Das Gesetz sieht hierfür feste Gebührentabellen und unterschiedliche Gebührensätze für die verschiedenen notariellen Tätigkeiten vor.

Deshalb steigen die Gebühren mit dem Wert der Immobilientransaktion. Ein höherer Kaufpreis führt in der Regel zu höheren absoluten Notarkosten. Die Gebühren werden jedoch nicht einfach als frei gewählter Prozentsatz des Kaufpreises berechnet, sondern ergeben sich aus den gesetzlichen Vorgaben.

Welche Leistungen mit den Notarkosten verbunden sind

Im Rahmen eines Immobilienkaufs fallen verschiedene notarielle Tätigkeiten an. Dazu gehört insbesondere die Erstellung beziehungsweise Prüfung und Beurkundung des Kaufvertrags. Auch die rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der Beurkundung ist grundsätzlich Bestandteil der gesetzlich geregelten Gebühr. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass die Beratung und Entwurfstätigkeit in der Beurkundungsgebühr enthalten sind.

Hinzu kommen je nach Vertragsgestaltung Tätigkeiten für den Vollzug und die Betreuung des Kaufvertrags. Dazu kann beispielsweise gehören, erforderliche Genehmigungen oder Löschungsunterlagen einzuholen, die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung zu überwachen und die Eigentumsumschreibung vorzubereiten. Welche Gebühren im Einzelfall tatsächlich entstehen, hängt deshalb vom konkreten Kaufvertrag und den erforderlichen Tätigkeiten ab.

Neben den Notargebühren fallen außerdem Kosten beim Grundbuchamt an. Notar- und Grundbuchkosten sollten daher nicht miteinander verwechselt werden, auch wenn beide im Zusammenhang mit dem Eigentumswechsel entstehen.

Wer trägt die Notarkosten beim Immobilienkauf?

Beim klassischen Immobilienkauf trägt üblicherweise der Käufer die Kosten für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Eigentumseintragung im Grundbuch. Dies entspricht auch der gesetzlichen Regelung des § 448 BGB.

Kosten, die ausschließlich dadurch entstehen, dass bestehende Belastungen des Verkäufers gelöscht werden müssen, werden dagegen typischerweise dem Verkäufer zugeordnet. Das kann beispielsweise eine noch eingetragene Grundschuld betreffen, die im Rahmen des Verkaufs aus dem Grundbuch entfernt werden soll. Die konkrete Kostenverteilung wird regelmäßig auch im Kaufvertrag festgehalten.

Eigentümer sollten deshalb bereits vor dem Verkauf prüfen lassen, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind und ob für deren Löschung zusätzliche Unterlagen oder Kosten erforderlich werden.

Zusätzliche Kosten bei einer Immobilienfinanzierung

Wird der Immobilienkauf mithilfe eines Bankdarlehens finanziert, entstehen häufig weitere notarielle und grundbuchrechtliche Kosten. Banken verlangen zur Absicherung des Kredits in der Regel eine Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wird.

Die Bestellung und Eintragung einer solchen Grundschuld ist ein eigener Vorgang und kann zusätzliche Gebühren verursachen. Wie hoch diese ausfallen, hängt unter anderem von der Höhe der Grundschuld und den notwendigen notariellen Tätigkeiten ab. Auch diese Gebühren richten sich nach den gesetzlichen Bestimmungen des GNotKG.

Für Käufer ist es deshalb sinnvoll, bei der Finanzierungsplanung nicht nur Kaufpreis und Eigenkapital zu betrachten. Auch die Kosten der Kaufabwicklung und der Kreditsicherung sollten von Anfang an berücksichtigt werden.

Notar- und Grundbuchkosten frühzeitig berücksichtigen

Die Nebenkosten eines Immobilienkaufs können einen erheblichen zusätzlichen Finanzierungsbedarf verursachen. Wer ausschließlich mit dem Kaufpreis kalkuliert, unterschätzt daher schnell die tatsächlich benötigte Gesamtsumme.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann Kaufinteressenten bereits im Vorfeld einen Überblick darüber geben, welche typischen Schritte und Nebenkosten im Verlauf eines Immobiliengeschäfts zu erwarten sind. Die verbindliche Berechnung der konkreten Notargebühren erfolgt jedoch auf Grundlage des gesetzlichen Kostenrechts und des jeweiligen Einzelfalls.

Auch Verkäufer profitieren von einer frühzeitigen Vorbereitung. Sind beispielsweise noch Grundschulden oder andere Belastungen eingetragen, lässt sich rechtzeitig klären, welche Schritte im Zuge der Lastenfreistellung erforderlich werden.

Gute Kostenplanung schafft Sicherheit beim Immobiliengeschäft

Notarkosten sind kein frei verhandelbares Honorar, sondern ein gesetzlich geregelter Bestandteil vieler Immobilientransaktionen. Welche Kosten konkret entstehen, hängt vom Kaufpreis, der Vertragsgestaltung, der Finanzierung und den erforderlichen Tätigkeiten im Rahmen der Abwicklung ab.

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und möchten den Ablauf frühzeitig richtig einschätzen? Sprechen Sie uns an – wir begleiten Sie gerne durch Ihren Immobilienprozess.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Notarkosten beim Immobilienkauf: Was Käufer und Verkäufer einplanen sollten