Wer den Wert einer Immobilie professionell bestimmen lassen möchte, begegnet in der Regel drei anerkannten Bewertungsverfahren. Neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren gehört auch das Sachwertverfahren zu den zentralen Methoden der Immobilienbewertung. Welches Verfahren eingesetzt wird, hängt davon ab, um welche Art von Immobilie es sich handelt und welche Daten für die Bewertung zur Verfügung stehen.
Das Sachwertverfahren kommt insbesondere dann infrage, wenn sich eine Immobilie nur schwer mit anderen Objekten vergleichen lässt und die Erzielung von Mieteinnahmen nicht im Vordergrund steht. Im Mittelpunkt stehen dabei vor allem der Wert des Grundstücks und die bauliche Substanz des Gebäudes. Da zahlreiche Faktoren berücksichtigt und miteinander verrechnet werden müssen, sollte die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen oder einen erfahrenen Immobilienexperten erfolgen.
Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?
Typischerweise wird das Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt. Auch bei besonderen Immobilien, für die es kaum geeignete Vergleichsobjekte gibt, kann diese Bewertungsmethode sinnvoll sein.
Darüber hinaus kann das Verfahren bei bestimmten denkmalgeschützten Gebäuden zur Anwendung kommen, sofern nicht aufgrund der Nutzung und Ertragssituation das Ertragswertverfahren geeigneter ist. Entscheidend ist also immer der konkrete Einzelfall.
Das Sachwertverfahren wird vor allem dann relevant, wenn der Marktwert einer Immobilie nicht zuverlässig aus vergleichbaren Verkäufen abgeleitet werden kann und auch die möglichen Erträge aus Vermietung für die Bewertung nicht ausschlaggebend sind.
Welche Faktoren fließen in die Bewertung ein?
Beim Sachwertverfahren wird der Immobilienwert im Wesentlichen aus dem Grundstückswert und dem Wert der vorhandenen baulichen Anlagen abgeleitet. Für beide Bereiche sind verschiedene Einflussgrößen entscheidend.
Beim Grundstück spielt insbesondere der Bodenwert eine wichtige Rolle. Für das Gebäude werden unter anderem die durchschnittlichen Herstellungskosten, das Baujahr und der aktuelle Zustand berücksichtigt. Auch Modernisierungen können sich auf das Ergebnis auswirken.
Gleichzeitig können wertmindernde Umstände den Sachwert reduzieren. Dazu gehören beispielsweise ein erheblicher Instandhaltungsstau, notwendige Reparaturen oder andere bauliche Mängel. Auch Außenanlagen und weitere auf dem Grundstück vorhandene Anlagen können in die Wertermittlung einbezogen werden.
Wie wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt?
Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst werden der Bodenwert und der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen getrennt voneinander bestimmt. Anschließend werden beide Werte zum vorläufigen Sachwert der Immobilie zusammengeführt.
Dieser Wert bildet den Immobilienmarkt jedoch noch nicht vollständig ab. Deshalb erfolgt anschließend eine Marktanpassung mithilfe eines sogenannten Sachwertfaktors. Dieser soll berücksichtigen, wie sich vergleichbare Sachwerte tatsächlich am jeweiligen regionalen Immobilienmarkt darstellen.
Nach dieser Marktanpassung können zusätzlich besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden. Auf diese Weise entsteht ein Wert, der nicht nur die vorhandene Substanz, sondern auch die Marktgegebenheiten und Besonderheiten der konkreten Immobilie einbezieht.
Welche Bedeutung hat der Bodenwert?
Der Bodenwert bildet einen wesentlichen Bestandteil des Sachwertverfahrens. Häufig wird er anhand des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche ermittelt. Vereinfacht gesagt wird der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks in Beziehung gesetzt.
Die Bodenrichtwerte werden von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Grundlage sind unter anderem tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke in der jeweiligen Region.
Allerdings muss ein Bodenrichtwert nicht automatisch dem exakten Wert eines einzelnen Grundstücks entsprechen. Lage, Grundstückszuschnitt, Nutzbarkeit und weitere Besonderheiten können Abweichungen erforderlich machen. Auch hier ist deshalb eine fachgerechte Einordnung entscheidend.
Wie wird der Wert des Gebäudes berechnet?
Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts gelten die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Ausgangspunkt sind dabei die durchschnittlichen Herstellungskosten für ein vergleichbares Gebäude.
In der Berechnung werden üblicherweise sogenannte Normalherstellungskosten berücksichtigt und mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes verknüpft. Je nach Bewertungsfall werden außerdem regionale Anpassungen sowie die Herstellungskosten von Außenanlagen und sonstigen baulichen Anlagen einbezogen.
Da ein älteres Gebäude nicht denselben Wert wie ein vergleichbarer Neubau besitzt, wird zusätzlich eine Alterswertminderung berücksichtigt. Auch durchgeführte Modernisierungen und der tatsächliche bauliche Zustand können Einfluss darauf haben, welcher Sachwert am Ende angesetzt wird.
Warum Fachkenntnis bei der Bewertung entscheidend ist
Auf den ersten Blick wirkt das Sachwertverfahren wie eine rein mathematische Berechnung. In der Praxis steckt jedoch deutlich mehr dahinter. Neben Grundstücks- und Gebäudedaten müssen zahlreiche Bewertungsparameter korrekt ausgewählt, angepasst und fachgerecht interpretiert werden.
Besonders die Einschätzung des baulichen Zustands, der Restnutzungsdauer, möglicher Modernisierungen und der regionalen Marktanpassung erfordert Erfahrung. Fehler bei einzelnen Faktoren können das Ergebnis deutlich beeinflussen.
Ob das Sachwertverfahren für eine bestimmte Immobilie tatsächlich die passende Bewertungsmethode ist, lässt sich daher nicht allein anhand der Immobilienart entscheiden. Ein erfahrener Immobilienmakler oder Sachverständiger kann einschätzen, welches Verfahren im konkreten Fall sinnvoll ist und welche Daten für eine belastbare Wertermittlung benötigt werden.
Das passende Bewertungsverfahren schafft eine verlässliche Grundlage
Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt nicht nur Zahlen und Gebäudedaten, sondern auch die Besonderheiten des Objekts und des regionalen Marktes. Das Sachwertverfahren kann insbesondere bei selbstgenutzten oder schwer vergleichbaren Immobilien eine wichtige Grundlage für die Wertermittlung liefern.
Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre Immobilie aktuell hat und welches Bewertungsverfahren dafür geeignet ist? Sprechen Sie uns an – wir unterstützen Sie gerne bei einer fundierten Einschätzung.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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