Wer seine Immobilie verkaufen möchte, benötigt eine realistische Vorstellung davon, welchen Preis das Objekt am Markt tatsächlich erzielen kann. Viele Eigentümer greifen zunächst auf eine Onlinebewertung zurück. Solche digitalen Rechner liefern schnell einen ersten Richtwert, können jedoch nur einen begrenzten Ausschnitt der tatsächlichen Wertfaktoren abbilden. Für eine belastbare Einschätzung sind die individuellen Merkmale der Immobilie ebenso wichtig wie die aktuelle Situation auf dem regionalen Markt.
Ein erfahrener Immobilienmakler betrachtet deshalb nicht nur Daten und Vergleichswerte. Eine fundierte Einschätzung setzt in der Regel eine Besichtigung des Objekts voraus. Erst vor Ort lässt sich beurteilen, welche Besonderheiten den Wert positiv oder negativ beeinflussen und wie sich die Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten positioniert.
Viele Faktoren bestimmen den Verkehrswert
Der Verkehrswert, häufig auch als Marktwert bezeichnet, hängt von deutlich mehr ab als nur von der Lage. Zwar spielen der Standort und vergleichbare Immobilien in der Umgebung eine wichtige Rolle, doch auch zahlreiche objektspezifische Merkmale fließen in die Bewertung ein.
Dazu zählen unter anderem das Baujahr, der bauliche Zustand, die Qualität der Ausstattung sowie die Größe und Aufteilung der Wohn- und Nutzflächen. Auch die Anzahl der Zimmer, ein Balkon, ein Keller oder vorhandene Stellplätze können den Wert beeinflussen.
Hinzu kommt die jeweilige Marktsituation. Preise entwickeln sich nicht unabhängig von Angebot und Nachfrage. Ist das Angebot knapp und die Nachfrage hoch, kann sich das anders auf den erzielbaren Preis auswirken als in einem Markt mit vielen vergleichbaren Objekten und zurückhaltenden Käufern. Gute Marktkenntnis ist deshalb ein wesentlicher Bestandteil einer realistischen Wertermittlung.
Ein falscher Angebotspreis kann teuer werden
Wer den tatsächlichen Marktwert seiner Immobilie nicht kennt, riskiert finanzielle Nachteile. Bei einem zu niedrigen Angebotspreis liegt das Problem auf der Hand: Die Immobilie wird möglicherweise unter ihrem tatsächlichen Wert verkauft.
Doch auch ein zu hoch angesetzter Preis kann negative Folgen haben. Kaufinteressenten informieren sich heute sehr genau über den Markt und vergleichen Angebote intensiv. Wird eine Immobilie deutlich oberhalb eines realistischen Preisniveaus angeboten, bleibt die Nachfrage häufig gering.
Steht das Objekt anschließend über einen längeren Zeitraum zum Verkauf, kann dies zunehmend Skepsis auslösen. Interessenten fragen sich möglicherweise, warum sich bislang kein Käufer gefunden hat oder ob Probleme mit der Immobilie bestehen. Wiederholte Preisreduzierungen können diesen Eindruck zusätzlich verstärken.
Im ungünstigen Fall muss das Objekt später deutlich günstiger angeboten werden, um überhaupt noch ausreichend Nachfrage zu erzeugen. Ein von Beginn an marktgerechter Angebotspreis ist deshalb häufig die bessere Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.
Warum die Besichtigung für eine seriöse Bewertung notwendig ist
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte sich nicht allein auf Zahlen aus Datenbanken oder standardisierte Vergleichswerte stützen. Deshalb gehört die Besichtigung bei einer fundierten Maklerbewertung zu den wichtigsten Schritten.
Ein erfahrener Immobilienprofi kann bereits anhand seiner Marktkenntnis eine erste Vorstellung vom möglichen Wert entwickeln. Für eine belastbare Einschätzung wird er das Objekt jedoch genauer prüfen. Dabei geht es beispielsweise um den tatsächlichen Pflegezustand, Modernisierungen, mögliche Mängel, die Qualität der Ausstattung oder Besonderheiten des Grundstücks.
Auf diese Weise lassen sich wertsteigernde und wertmindernde Faktoren berücksichtigen, die ein Online-Rechner häufig nicht oder nur sehr eingeschränkt erfassen kann.
Auch die Immobilienunterlagen liefern wichtige Informationen
Für eine fundierte Bewertung genügt die Besichtigung allein nicht. Auch verschiedene Unterlagen können wichtige Erkenntnisse über die Immobilie und ihre rechtlichen sowie baulichen Eigenschaften liefern.
Je nach Objekt gehören dazu beispielsweise der Energieausweis, Grundrisse und Baupläne, ein aktueller Grundbuchauszug, Lageplan und Flurkarte sowie eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung.
Bei Eigentumswohnungen sind zusätzliche Unterlagen relevant. Dazu können die Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen sowie Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen gehören. Aus diesen Dokumenten lassen sich beispielsweise Informationen zur Wohnungseigentümergemeinschaft, zu möglichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder zur wirtschaftlichen Situation gewinnen.
Erst das Zusammenspiel aus Objektbesichtigung, Unterlagenprüfung und Marktkenntnis ermöglicht eine umfassende Einschätzung.
Eine fundierte Wertermittlung schafft die Basis für die richtige Preisstrategie
Der Verkehrswert ist mehr als eine Zahl. Er bildet die Grundlage dafür, den Angebotspreis sinnvoll festzulegen und eine passende Verkaufsstrategie zu entwickeln.
Online-Bewertungen können dabei durchaus als erster Anhaltspunkt dienen. Wer seine Immobilie tatsächlich verkaufen möchte, sollte sich jedoch nicht ausschließlich auf einen automatisch ermittelten Wert verlassen. Zu unterschiedlich sind Lage, Zustand, Ausstattung und Besonderheiten einzelner Objekte.
Eine professionelle Einschätzung kann dabei helfen, den realistischen Marktwert zu bestimmen und typische Fehler bei der Preisfindung zu vermeiden. So steigen die Chancen, die Immobilie weder unter Wert anzubieten noch durch einen überhöhten Preis unnötig lange am Markt zu halten.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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