Wer eine Immobilie erbt, muss sich neben vielen organisatorischen Fragen häufig auch mit der Erbschaftsteuer beschäftigen. Dabei spielt der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert eine wichtige Rolle. Doch was passiert, wenn dieser Wert deutlich über dem Preis liegt, der für die Immobilie am Markt realistisch erscheint? Unter bestimmten Voraussetzungen können Erben einen niedrigeren Wert nachweisen.
Ein Beispiel zeigt, warum eine genauere Prüfung sinnvoll sein kann: Ein Eigentümer erbt das Haus seiner Eltern, benötigt die Immobilie jedoch nicht selbst und möchte sie verkaufen. Das Grundstück befindet sich zwar in attraktiver Lage direkt an einem See, das Gebäude weist allerdings sichtbaren Renovierungsbedarf auf. Die Fassade müsste überarbeitet werden und auch im Inneren stehen einige Schönheitsreparaturen an. Für den Erben stellt sich deshalb die Frage, welchen Wert das Objekt tatsächlich besitzt – sowohl für den geplanten Verkauf als auch für die steuerliche Bewertung.
Wie das Finanzamt den Immobilienwert bestimmt
Für geerbte Immobilien wird der Grundbesitzwert nach den gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelt. Je nach Immobilienart kommen dabei unterschiedliche Bewertungsverfahren und gesetzlich vorgegebene Parameter zum Einsatz. Auch Daten der Gutachterausschüsse, beispielsweise Bodenrichtwerte und weitere für die Wertermittlung erforderliche Marktdaten, können in die Berechnung einfließen.
Eine individuelle Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie durch das Finanzamt findet dabei üblicherweise nicht statt. Zudem werden bestimmte Besonderheiten einer Immobilie im standardisierten Bewertungsverfahren nicht oder nicht in derselben Weise berücksichtigt wie bei einer individuellen Verkehrswertermittlung. Das Bewertungsgesetz sieht ausdrücklich vor, dass bestimmte wertbeeinflussende Besonderheiten bei der typisierten Bewertung unberücksichtigt bleiben können.
Dadurch kann es vorkommen, dass der steuerlich festgestellte Grundbesitzwert höher ausfällt als der tatsächliche Wert der Immobilie am Markt. Gerade bei Objekten mit Sanierungsbedarf, besonderen Grundstücksmerkmalen oder anderen individuellen Eigenschaften lohnt es sich deshalb, die steuerliche Bewertung genauer zu betrachten.
Ein höherer Grundbesitzwert kann die Steuer beeinflussen
Im Beispiel ist der Erbe überrascht, weil das Finanzamt für das Haus einen deutlich höheren Wert feststellt, als er aufgrund des Zustands erwartet hatte. Da der Immobilienwert Einfluss auf die Berechnung der Erbschaftsteuer haben kann, möchte er wissen, ob er die Bewertung einfach hinnehmen muss.
Das ist nicht zwingend der Fall. § 198 des Bewertungsgesetzes eröffnet Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Gelingt dieser Nachweis für den maßgeblichen Bewertungsstichtag, ist grundsätzlich der niedrigere Wert anzusetzen.
Allerdings genügt es nicht, dem Finanzamt lediglich eine eigene Preisvorstellung oder eine unverbindliche Marktpreiseinschätzung vorzulegen. Der niedrigere Immobilienwert muss in einer geeigneten und nachvollziehbaren Form belegt werden.
Wie sich ein niedrigerer Immobilienwert nachweisen lässt
Für den formellen Nachweis gelten konkrete Anforderungen. Nach § 198 BewG kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken dienen. Dazu zählen unter anderem Sachverständige, die von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 entsprechend zertifiziert wurden.
Auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis infrage kommen. Dafür muss der Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem maßgeblichen Bewertungsstichtag erfolgt sein und die relevanten Verhältnisse dürfen sich zwischenzeitlich nicht wesentlich verändert haben.
Wichtig ist außerdem: Ein eingereichtes Gutachten wird vom Finanzamt geprüft und nicht automatisch übernommen. Methodische Fehler, unzutreffende Annahmen oder eine unzureichende Dokumentation können dazu führen, dass das Gutachten nicht als geeigneter Nachweis anerkannt wird.
Welche Rolle ein Immobilienmakler dabei spielen kann
Ein erfahrener Immobilienmakler kann dennoch eine wichtige erste Anlaufstelle sein. Durch seine Kenntnisse des lokalen Marktes kann er einschätzen, welcher Verkaufspreis für die geerbte Immobilie realistisch erscheint und ob zwischen dem steuerlich festgestellten Wert und dem voraussichtlich erzielbaren Marktpreis eine auffällige Differenz besteht.
Für unseren beispielhaften Erben bedeutet das: Eine professionelle Markteinschätzung kann ihm zunächst zeigen, wie Lage, Zustand, Grundstück und Nachfrage den möglichen Verkaufspreis beeinflussen. Besteht eine deutliche Abweichung zum Wert des Finanzamts, kann anschließend geprüft werden, ob sich die Beauftragung eines für den Nachweis nach § 198 BewG geeigneten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses lohnt.
Ist der Makler selbst entsprechend qualifiziert und erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für einen solchen Nachweis, kann auch ein von ihm erstelltes Gutachten infrage kommen. Eine gewöhnliche Maklerbewertung allein reicht hierfür jedoch regelmäßig nicht aus.
Erst den tatsächlichen Marktwert kennen, dann handeln
Eine vom Finanzamt vorgenommene Immobilienbewertung sollte nicht automatisch mit dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis gleichgesetzt werden. Gerade bei Immobilien mit besonderen Eigenschaften oder erkennbarem Renovierungsbedarf können Unterschiede entstehen.
Für Erben kann es daher sinnvoll sein, den Marktwert frühzeitig professionell einschätzen zu lassen. So erhalten sie nicht nur eine bessere Grundlage für den geplanten Verkauf, sondern können auch prüfen, ob ein formeller Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt sinnvoll sein könnte.
Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten wissen, welchen Preis sie am Markt erzielen könnte? Sprechen Sie uns an – wir unterstützen Sie gerne bei der ersten Wertermittlung und der Vorbereitung des Verkaufs.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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