Haus geerbt – Checkliste zum Immobilienverkauf
Sie haben ein Haus geerbt und stehen vor vielen Fragen? Unsere Checkliste zeigt Ihnen, welche Schritte jetzt wichtig sind, damit der Verkauf reibungslos verläuft. Immobilienexperte Stahr Immobilien unterstützt Sie dabei mit individueller Beratung und Service.
- Was muss ich tun, wenn ich ein Haus geerbt habe?
- Welche Steuern und Fristen muss ich beachten?
- Wie ermittle ich den richtigen Verkaufspreis?
- Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?
- Wann und wie kann ich das Haus verkaufen?
- Was muss ich bei einer Erbengemeinschaft beachten?
- Checkliste zum Verkaufsstart
- Fazit
- FAQ
Was muss ich tun,wenn ich ein Haus geerbt habe?
Als Erstes sollten Sie klären, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Nach deutschem Recht haben Erben sechs Wochen Zeit, diese Entscheidung zu treffen. Übernehmen Sie das Erbe, müssen Sie auch eventuelle Verbindlichkeiten übernehmen – es lohnt sich deshalb, Einsicht in den Darlehensvertrag und das Grundbuch zu nehmen. Besorgen Sie umgehend einen aktuellen Grundbuchauszug: Er zeigt, wer neben Ihnen noch Rechte am Grundstück hat. Erst wenn Ihr Name (oder der Ihrer Erbengemeinschaft) im Grundbuch steht, sind Sie rechtmäßig Eigentümer und können das Haus verkaufen.
„Ein weiterer wichtiger Schritt ist die steuerliche Seite: Sie müssen den Erbfall dem Finanzamt melden. Klären Sie zunächst, ob eine Erbschaftsteuer anfällt (Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad beachten) und ob Spekulationssteuer beim späteren Verkauf zu zahlen ist“, betont Thomas Stahr von Stahr Immobilien. „Wir von Stahr Immobilien beraten Sie gern hierzu und helfen dabei, Fallstricke zu vermeiden.“
Tipp
Beantragen Sie sofort einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt. So erkennen Sie, ob weitere Erben, Nießbraucher oder Belastungen eingetragen sind.
Welche Steuern und Fristen muss ich beachten?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie spielen zwei Steuerarten eine Rolle: Spekulationssteuer und Erbschaftssteuer
- Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Diese fällt an, wenn zwischen Kauf (des Erblassers) und Verkauf durch Sie weniger als 10 Jahre liegen. Hat der Erblasser die Immobilie bereits länger als zehn Jahre besessen, ist der Verkauf spekulationssteuerfrei. Alternativ entfällt die Steuer auch dann, wenn Sie oder der Erblasser die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt haben (sogenannte 3 Jahres-Frist).
- Erbschaftssteue Fällt an, wenn der Wert der Erbschaft Ihren persönlichen Freibetrag übersteigt. Kinder haben zum Beispiel einen Freibetrag von 400.000 € (Ehegatten 500.000 €). Je näher Sie verwandt sind, desto höher der Freibetrag und desto geringer der Steuersatz. Es gibt eine Sonderregel („Familienheim-Regel“): Wohnen Sie mindestens 10 Jahre selbst in der geerbten Immobilie, kann oft auch die Erbschaftssteuer entfallen
„Ein weiterer wichtiger Schritt ist die steuerliche Seite: Sie müssen den Erbfall dem Finanzamt melden. Klären Sie zunächst, ob eine Erbschaftsteuer anfällt (Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad beachten) und ob Spekulationssteuer beim späteren Verkauf zu zahlen ist“, betont Thomas Stahr von Stahr Immobilien. „Wir von Stahr Immobilien beraten Sie gern hierzu und helfen dabei, Fallstricke zu vermeiden.“
- Frist zur Erbausschlagung (6 Wochen).
- Spekulationsfrist (10 Jahre seit Erstkauf) un
- Frist für die Anzeige des Erbes beim Finanzamt (in der Regel 3 Monate nach Kenntnis)
Tipp
Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie unbedingt von einem neutralen Experten ermitteln – z. B. durch einen qualifizierten Makler oder Gutachter. Ein professionelles Verkehrswertgutachten kann im Scheidungsfall eine lohnende Investition sein und für einen fairen Ausgleich sorgen. So vermeiden Sie Diskussionen über den Preis und legen den Grundstein für einen reibungslosen Verkauf.
Wie ermittle ich den richtigen Verkaufspreis?
Der Marktwert der Immobilie ist entscheidend. Lassen Sie Ihre geerbte Immobilie von einem Gutachter oder Makler ermitteln. Der so ermittelte Wert ist Grundlage für Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer. „Unsere Experten bei Stahr Immobilien erstellen eine transparente Marktwertermittlung durch modernste Analyseverfahren“ , sagt Thomas Stahr.
Zusätzlich sollten Sie prüfen, wie aktuelle vergleichbare Häuser in Ihrer Region bewertet werden. Fällt das Ergebnis positiv aus, können Sie einen entsprechend höheren Angebotspreis ansetzen. Ist das Haus renovierungsbedürftig, mindert das den Wert – entscheiden Sie in diesem Fall, ob Investitionen sinnvoll sind oder ob Sie lieber den Preis entsprechend anpassen.
Jeder dieser Schritte will gut koordiniert sein. Als Privatverkäufer muss man all diese Aufgaben eigenständig bewältigen – oder man holt sich Unterstützung durch einen professionellen Makler, der viele dieser Schritte routiniert für einen übernimmt.
Stahr Immobilien übernimmt sämtliche Schritte für Sie, von der Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe.
Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Beratung!
Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?
Bereiten Sie alle erforderlichen Unterlagen sorgfältig vor. Zu den wichtigsten Dokumenten zählen: Sterbeurkunde des Erblassers, Nachweis der Erbenstellung (z. B. Erbschein oder testamentarische Eröffnungsurkunde) und ein aktueller Grundbuchauszug. Darüber hinaus benötigen Sie einen Energieausweis (Pflicht bei Verkauf), Flurkarte, Grundrisse sowie Nachweise über eventuell bestehende Belastungen oder Mietverhältnisse.
Stahr Immobilien übernimmt gern die Beschaffung vieler Unterlagen für Sie. Wir erstellen ein professionelles Exposé mit allen relevanten Informationen und übernehmen die Kommunikation mit Behörden und Notar – so entsteht für Sie kein zusätzlicher Aufwand.
„Wir“, so Thomas Stahr, „möchten nicht nur Immobilien vermitteln, sondern auch Lebensqualität und langfristigen Erfolg fördern“. Vertrauen Sie daher unserer Erfahrung, um Ihre Immobilie optimal vorzubereiten.
Wann und wie kann ich das Haus verkaufen?
Sobald Sie als neue Eigentümer im Grundbuch stehen, können Sie das Haus anbieten. Bei Alleinerbschaft entscheiden Sie allein über den Verkauf. Gehört das Haus jedoch mehreren Erben (Erbengemeinschaft), müssen alle im Grundbuch eingetragenen Miterben dem Verkauf zustimmen. Nur so ist ein gültiger Verkauf möglich.
Rechnen Sie mit mehreren Monaten bis zum Verkauf. Halten Sie ausreichend Zeit bereit: Organisieren Sie beispielsweise Besichtigungen, prüfen Sie Kaufangebote und klären Sie letzte Fragen zum Energieausweis oder der Finanzierung mit potenziellen Käufern. Ein erfahrener Makler kann den Prozess beschleunigen. Er kennt den Markt und hilft, den optimalen Preis zu erzielen.
Tipp
Informieren Sie Stahr Immobilien über Ihren Verkaufswunsch – wir übernehmen die Vermarktung, verhandeln diskret und professionell und finden für Ihr Haus den richtigen Käufer. Als etabliertes Maklerunternehmen verfügen wir über ein umfangreiches Netzwerk, um Ihre Immobilie diskret zu verkaufen.
Was muss ich bei einer Erbengemeinschaft beachten?
Vermeiden Sie typische Fehler: Legen Sie spätestens beim Notartermin fest, wer den Verkaufvertrag unterschreibt und wie der Erlös verteilt wird. So verhindern Sie spätere Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft.
Haben Sie gemeinsam mit anderen geerbt, bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Entscheidungen müssen einvernehmlich getroffen werden. Das bedeutet konkret: Alle Miterben im Grundbuch müssen einem Verkauf zustimmen. Liegt ein gemeinsamer Beschluss vor, kümmert sich Stahr Immobilien um die gesamte Abwicklung. „Wir moderieren Besprechungen und stellen sicher, dass alle Ansprüche und Wünsche berücksichtigt werden“, erklärt Thomas Stahr.
Erbe annehmen oder ausschlagen: Innerhalb von 6 Wochen nach Erbfall entscheiden. Ersparen Sie sich unerwünschte Verpflichtungen.
Erbenstellung klären: Erbschein oder Testament bereithalten. Ein notarielles Testament genügt oft, ohne zusätzlichen Erbschein zu beantragen.
Grundbuch aktualisieren: Lassen Sie das Grundbuch auf Ihren Namen umschreiben (kostenfrei bei Antrag binnen 2 Jahren).
Immobilienbewertung durchführen: Sachverständige (oder Stahr Immobilien) ermitteln den Marktwert – eine unverzichtbare Basis für Preis und Steuern.
Wichtige Unterlagen sammeln: Sterbeurkunde, Grundbuchauszug, Energieausweis und ggf. Erbvertrag zusammenstellen.
Steuern prüfen: Rechnen Sie Erbschafts- und Spekulationssteuer durch. Beachten Sie persönliche Freibeträge und 10 Jahres- bzw. 3 Jahres-Frist.
- Immobilie herrichten: Bringen Sie Ihr Haus in einen verkaufsfördernden Zustand (Reparaturen, Entrümpelung). Beachten Sie Modernisierungsmöglichkeiten für eine bessere Bewertung
- Makler oder Selbstverkauf: Entscheiden Sie, ob Sie selbst inserieren oder lieber einen Profi beauftragen. Ein Makler kann Aufwand und Risiken minimieren und den Verkauf zielgerichtet begleiten.
- Verkäuferpflichten erfüllen: Erstellen Sie ein vollständiges Exposé, führen Sie Besichtigungen durch und arbeiten Sie eng mit dem Notar zusammen. Nutzen Sie in allen Phasen die Unterstützung von Stahr Immobilien für einen reibungslosen Ablauf.
Fazit:
Der Verkauf eines geerbten Hauses ist komplex, aber mit sorgfältiger Vorbereitung und den richtigen Partnern gelingt er stressfrei. Gehen Sie systematisch vor: Klären Sie Erbrechte, lassen Sie den Immobilienwert professionell und bereiten Sie alle Unterlagen vor. Steuerliche Fragen sollten Sie rechtzeitig mit einem Experten prüfen.
„Stahr Immobilien steht Ihnen dabei als kompetenter Partner zur Seite. Wir verstehen die einzigartigen Anforderungen unserer Kunden und bieten maßgeschneiderte Lösungen – von exklusiven Off-Market-Deals bis hin zur umfassenden Immobilienberatung“, so Geschäftsführer Thomas Stahr.
Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir holen das Beste für Sie heraus: Sei es durch eine kostenlose Immobilienbewertung, diskrete Vermarktung oder die komplette Verkaufsabwicklung. Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Beratungsgespräch und starten Sie entspannt in den Verkaufsprozess Ihrer geerbten Immobilie.
FAQS
Ja, falls zwischen dem Kauf des Hauses durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Werden diese zehn Jahre überschritten oder wohnen Sie mindestens drei Jahre selbst im Haus, fällt keine Spekulationssteuer an.
Hat nur ein Ehepartner allein im Grundbuch gestanden, gehört ihm die Immobilie auch nach der Scheidung alleine – er kann grundsätzlich darüber verfügen. Sind jedoch beide als Eigentümer eingetragen, kann keiner ohne Zustimmung des anderen über die ganze Immobilie verfügen. Ein alleiniger Verkauf gegen den Willen des anderen ist dann nicht möglich. Will einer der Partner das Haus behalten, kann er den anderen auszahlen (entsprechend dessen Anteil am Wert). Dafür muss aber zunächst der Immobilienwert ermittelt und eine Einigung über die Auszahlungssumme erzielt werden. Auch benötigt der übernehmende Partner meist die Zustimmung der finanzierenden Bank, falls ein Kredit läuft – die Bank entlässt den anderen nur aus der Haftung, wenn der verbleibende Schuldner zahlungsfähig genug ist. Fazit: Eine Auszahlung statt Verkauf ist möglich, aber erfordert finanzielle Mittel und beidseitiges Einverständnis.
Sie können verkaufen, sobald Ihr Name als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Als Alleinerbe entscheiden Sie allein. Gehören Sie zu einer Erbengemeinschaft, müssen alle eingetragenen Erben dem Verkauf zustimmen.
Sie benötigen u.a. Sterbeurkunde, Grundbuchauszug (aktuell), Nachweis Ihrer Erbenstellung (Erbschein oder Testament) sowie einen Energieausweis und alle relevanten Verträge. Eine ausführliche Checkliste erhalten Sie auf Anfrage bei Stahr Immobilien.
Ja. Neben Steuern entstehen in der Regel Maklerprovision (sofern ein Makler beauftragt wurde), Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer (vom Käufer getragen), sowie Kosten für Besichtigungen, Reparaturen oder Modernisierungen. Planen Sie diese Ausgaben frühzeitig ein, um Ihr Budget realistisch zu kalkulieren.
